HIPOTECAS

LA  INFLACIÓN  IRREGULAR PROVOCA LA REDUCCIÓN DEL MERCADO DE LA DEUDA.

Las Obligaciones son compradas normalmente por gente interesada en una renta estable; quienes desean asumir riesgos, es más probable que acudan al mercado de valores.  Si bien los incrementos en los tipos de interés nominal ayudan a compensar a los compradores de obligaciones de inflación predecible, una inflación impredecible convierte en muy incierto el rendimiento real de aquellos.  Si la tasa de inflación salta por encima del interés nominal de las obligaciones, el poseedor de la obligación habrá hecho un mal negocio; el interés no cubrirá siquiera la pérdida de valor monetario causada por la inflación .  Por otra parte, si la tasa de la inflación se reduce inesperadamente, el tenedor de la obligación recibe unas ganancias inesperadas.

A causa de los riesgos, los potenciales compradores de obligaciones tienden a alejarse del mercado si la inflación se convierte en irregular.  De manera similar, los potenciales emisores de obligaciones son reacios a emitirlas ante la incertidumbre de si la inflación irregular les hará ganadores o perdedores.  De este modo, la inflación irregular tiende a reducir el mercado tradicional de obligaciones a largo plazo.  En 1.980, por ejemplo, existía una cierta incertidumbre de que la inflación se acelerase y, en tal caso, en que medida.  Por esta razón (y también a causa de la recesión), el número de nuevas obligaciones emitidas en los Estados Unidos disminuyó bruscamente.  Las empresas se vieron con dificultades para emitir la obligaciones que financiasen sus proyectos a largo plazo.  Por tanto, la inflación irregular supuso un coste visible para la economía.

LAS HIPOTECAS CON TIPOS IRREGULARES.

Existe, sin embargo, un medio para reducir los riesgos.  Se puede añadir una cláusula en las hipoteca de la vivienda, en las obligaciones de las sociedades u otro tipo de deudas por las que se ajusta periódicamente el tipo de interés nominal.  El interés a pagar podría a un tipo de interés corriente, como el fijado por las letras del Tesoro Estadounidense o los títulos de nueva emisión.  De esta forma podrían estabilizarse los pagos de interés real frente a unas condiciones variables.

Debido a los grandes cambios observados en la inflación y en los tipos de interés, durante las dos últimas décadas las entidades de préstamo y ahorro de Estados Unidos han puesto en creciente énfasis sobre las hipotecas con tipos regulables, también conocidas como hipotecas con tipos variables.    A fines de los años ochenta, cerca del 80% de las nuevas hipotecas  concedidas tenían tipos regulables. Como dichas hipotecas reducen los riesgos que afrontan las entidades de préstamo y ahorro y otros prestamistas, son generalmente ofrecidas en condiciones favorables y con frecuencia son las preferidas por los prestatarios.  En consecuencia, una reducción en el riesgo puede proporcionar beneficios tanto a los prestamistas como a los prestatarios.

Una hipoteca con tipos regulables tiene un tipo de interés que es ajustado periódicamente en respuesta a los cambios que se producen en el mercado de los tipos de interés.

Las hipotecas con tipos regulables son similares a los contratos salariales  indexados.  En ambos casos el objetivo es el de proteger a la gente de los caprichosos cambios en las rentas, cuando la tasa de inflación cambio inesperadamente mientras un contrato se halla en vigor.

LA  INFLACIÓN PROVOCA UNA CONCENTRACIÓN INICIAL DE LA DEUDA.

Volvamos el caso más simple de una inflación constante y predecible y donde el tipo de interés nominal se adecua para mantener el tipo de interés real constante.  incluso en este caso, se ha observado que la inflación puede tener efectos arbitrarios:  se incrementan los impuestos de los tenedores de las obligaciones  y se reducen a los deudores.

Además, se puede predecir un segundo e importante efecto causado por esta inflación constante y predecible:  los prestatarios han de afrontar un grave problema.  Para verlo, supóngase que una familia compra una casa y para ello, formaliza una hipoteca de 100.000$ que debe devolverse en un período de 30 años.

En primer lugar consideremos una situación en la que no exista inflación  y que tuvieran que pagar  un tipo de interés real y nominal del 4%.  Sus pagos serán de aproximadamente 475$ al mes durante 30 años.  Estos pagos mensuales cubren los intereses y la devolución del préstamo de 100.000$ .  Como no hay inflación, la carga de la deuda queda repartida uniformemente a lo largo del período de 30 años.  Los 475$  que pagan el último mes  tienen el mismo poder de compra que los 475$ del primer mes.

Considérese ahora lo que ocurre si se presenta una inflación esperada del 10% .  Si el tipo de interés real se mantiene. en el 4%, el tipo de interés nominal será del 14%.  Si se aplica una hipoteca tradicional, que requiere el mismo pago monetario cada mes durante los 30 años,   implicará unos pagos de aproximadamente 1.500 $ al mes, lo que supone una inmensa carga al principio, ya que los precios todavía no se han elevado demasiado.  Sin embargo, en el último año,  los 1.500$ serán una cantidad despreciable.  Remarcaremos este concepto: si los pagos nominales son constantes cada mes, los pagos reales se reducen a medida que transcurre el tiempo y el valor del dinero se deprecia.

Así la inflación y el tipo de interés nominal elevados provocan que la carga de las hipotecas se desplace hacia los primeros años.  Las hipotecas tendrán una carga inicial. 

Una deuda tiene una carga inicial (o concentrada inicialmente) si los pagos, medidos en términos reales  son mayores al principio que al final del período de reembolso.

Mucha gente que compraría una casa  en una situación no inflacionaria, ve que no puede hacerlo si la inflación es rápida, debida a las pesadas cargas que han de afrontar durante los primeros años, aún cuando se vean compensados por las facilidades de pago real en los años venideros.  este es un efecto real importante de la inflación, incluso del tipo de interés real permanece inalterable.

A comienzos de los años ochenta muchas familias jóvenes se enfrentaban a unas graves  dificultades para financiar su primera vivienda.

• Los tipos de interés real eran elevados.
• Los tipos de interés nominal eran todavía más elevados, causando un lastre inicial en las hipotecas.
• Muchas de las casas eran caras.  Una de las razones de ello era la avidez de la gente de renta elevada por comprar casas a causa de sus ventajas fiscales.  Su demanda creó unas presiones alcistas sobre los precios de las casas.

Estos tres factores combinados desaniman la adquisición de viviendas.  En 1.978 el 53% de las familias, comprendidas en el tramo 35 a 44 años, vivía en su propia casa.  Una década más tarde, sólo lo hacían un 45% de éstas.

La inflación presenta una interesante paradoja.  La gente que compró casas a comienzos de los sesenta, cuando la inflación aún estaba baja.  se benefició de la inflación imprevista en los años siguientes y pagaron sus plazos a bajo interés con un dinero que se había depreciado.  Sin embargo mucho más recientemente,  la inflación esperada y el resultado de unos tipos de interés nominales elevados han creado dificultades a los compradores de viviendas.  Estos ahora se enfrentan a unas hipotecas lastradas en su comienzo, con pagos reales muy elevados en los primeros años.  La generación de más edad se benefició de la inesperada inflación,  en cambio la más joven sufre de una inflación ya prevista.

Las Hipotecas con pagos graduados:

¿Porqué no se evita la concentración inicial de las hipotecas empezando con pagos reducidos, e incrementándolos gradualmente a medida que aumentan los precios?.

En nuestro ejemplo, en el que los precios aumentaban un 10% anual, los compradores de viviendas tendrán que pagar inicialmente alrededor de 480$ al final del primer mes.  El pago inicial se incrementaría entonces, de acuerdo con el nivel de la inflación,  hasta alcanzar los 8.400$ que se pagarían en el momento de efectuar el último pago al final del trigésimo año.  De esta forma, la carga real sería la misma en cada mes, siempre que la tasa de inflación se mantuviera en una cifra constante del 10% anual. 

Sin embargo, si la inflación se redujera. una familia tendría problemas si tuviera una hipoteca cuyos pagos crecieran de este modo.  Para ver la razón de ello, considérese el caso externo de que la inflación descendiera hasta alcanzar un valor nulo.  El pago mensual continuaría incrementándose a un 10% anual en términos monetarios y el pago real se incrementaría igualmente en un 10% anual.  De forma similar, si la inflación sólo se frena, también se producirá un aumento en los pagos reales, aunque no de una forma tan dramática.

Aún cuando algunas instituciones financieras han experimentado la aplicación de unas hipotecas  graduadas débilmente, estas experiencias no han sido frecuentes y la graduación quedaba muy por debajo de la cantidad que sería necesaria para nivelar la carga real.  En consecuencia, los compradores de vivienda siguen enfrentándose a hipotecas lastradas  inicialmente y por tanto muchos tienen que contentarse con unas viviendas de características inferiores a las que podrían adquirir si no se hubiera presentado la inflación.

Una hipoteca con pagos graduales es aquella en la que los desembolsos monetarios aumentan con el transcurso del tiempo.  Una hipoteca completamente graduada es aquella cuyos pagos monetarios aumentan con la suficiente rapidez como para mantener los pagos reales constantes si se mantiene la tasa de inflación actual.  (No disponibles en el mercado).

En resumen: la completa graduación de las hipotecas no existe.  Por tanto, la inflación sigue influyendo en el lastrado de las hipotecas.  Y a pesar de que la inflación haya sido tenida en cuenta en las expectativas de la gente, sigue teniendo unos efectos visibles sobre unos aspectos de la economía: Incrementa de forma notable la carga real soportada con los compradores de vivienda en los primeros años.  En este campo, las instituciones financieras estadounidenses no se han adecuado completamente a un medio ambiente inflacionario.

COMPARACIONES ENTRE LAS HIPOTECAS DE PAGOS GRADUALES Y LAS DE TIPOS REGULARES.

Obsérvese que las hipotecas de cambios graduales y las hipotecas de tipos regulares fueron creadas para solucionar distintos problemas.  La segunda se diseñó para tratar el problema de un tipo de interés y una inflación variables.  Pero no resuelve el problema de la carga inicial.  ( Si la inflación es alta y estable, los tipos de interés nominales serán elevados y estables.  Los ajustes de los tipos de interés en las hipotecas de tipo regulables serán pequeños, mientras que el tipo de interés nominal se mantendrá elevado y estable y la hipoteca se verá lastrada en sus inicios).  Por el contrario, las hipotecas con pagos graduados son diseñadas para reducir el problema del lastrado inicial.  Como se ha visto, son apropiadas cuando la inflación y los tipos de interés son irregulares.

Las hipotecas de tipo regulables se han convertido en algo corriente, mientras que las hipotecas con pagos graduados son sumamente raras.  Por eso el mercado hipotecario ha tratado con más asiduidad el problema de la inflación y los tipos de interés variables que el problema de unos tipos elevados y una carga inicial; en consecuencia, dicho lastre se mantiene como un gran problema para los compradores de vivienda.

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En Colombia los proyectos de vivienda del sector solidario, no cumplen con los propósitos sociales, ésto debido a los fines reales de las cooperativas, éstas son movidas por; la trampa de liquidez, proveniente del lavado de activos y blanqueo de dólares no deja percibir con claridad su propósito,   La cantidad de desplazados de las zonas rurales no alcanzan a ocupar las viviendas testaferradas, al tener que entregar millonarias sumas para taparles la boca a las pirámides de las cooperativas,  Los profesionales competentes nos hemos  aislado de éstos y ahora estamos sumidos en la desgracia de ser señalados, por no ser partícipes de éstas actividades deshonestas y hemos preferido quedar vacantes antes de trabajar con esos delincuentes.

Los impuestos a las propiedades de Medellín, se incrementaron en una forma alarmante, la carrera 76 que goza de un cordón central verde,  no cuenta con un adecuado mantenimiento, ni la poda de árboles, ni la guadañada de la grama, se realiza por parte de las entidades correspondientes, tampoco hacen limpieza, ni recogen la basura, ¿donde está el dinero del pago que hacemos  del impuesto predial?., se enredó, se lo robaron, 

El desgreño administrativo de Bancolombia, realizando el cambio de plataforma, está generando dineros perdidos, tecnopagos falsos, robos y cargos de dinero en las cuentas de los testaferros del banco, eso y más son los asaltos del banco, que le hace a los profesionales, para pagarles a los analfabetas testaferros, millonarias sumas.

Hasta cuando tendremos que aguantar estos abusos?, aún terminando las migraciones de tecnología se inventarán otras formas de robar,   

Será que los niños aguantarán más bebidas energéticas y alimentos sobresaturados de  sustancias nocivas para la salud?, están generando elefantismo y otras enfermedades huerfanas, raras y demás,   O los niños estarán de por vida llorando por sed y hambre? Los ingenieros químicos y de alimentos tienen que justificar su lavadero, y a los médicos les quedará libre el blanqueo con las viviendas, disfrazadas de labor social,   Se reparten el botín de los viajes de droga que realizan y no lo trasladan a bienestar social, se  apoderan de esos dineros, para ellos mismos y sus bolsillos, quiebran las cooperativas y al ser socios de ella se convierten en más millonarios.  Con su lavado de activos dejan de ser médicos y se convierten en testaferros.   La Salud Social dejó de ser el objetivo del gremio.  "Vamos a matar al que se nos atraviese" inventan los resultados de votaciones al amaño del populista, "Vamos a clasificar, los del no, los del si y a los que no votaron los vamos a eliminar", un enfermo mental con hambre de poder, cree que ésto es segmentar.  Por todo  eso y mucho más no van a atender a nadie.   Así que La Educación, la Vivienda y Salud Pública están bastante enredada.

De las cosas invisibles los; títeres, payasos y demás, son artimañas de los ridículos políticos analfabetas que dicen llamarse  "doctores", hay tanto blanqueo y lavado que no  saben como disimularlo, CONMIGO NO CUENTE, Su comunismo ridículo con esas cooperativas, sin el más mínimo asomo de solidaridad y el más grave sentido de inequidad,  Las poblaciones paupérrimas que no han participado en la repartición de botines, han sido destruídas, generando deslizamientos, inundciones y demás, el político de turno no tenía un Plan de Contingencia, realmente no le interesa, si ellos ya están engrosando las listas de los Corruptos, ladrones, y bandoleros.

ECONOMÍA.
Paul Wannacott
Claudia Tatiana Palacio  Vasco
Administradora de Empresas
Especialista en Mercadeo Internacional
TP.  07362  de Ministerio de Desarrollo Económico.
Con licencia Office para compilar.